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上海“业主主导型”物业管理模式的探索与实践

发表时间:2012-03-15 阅读次数:8461次

 

上海市注册咨询专家、和谐社区沙龙秘书长  刘生敏

 

物业管理是住房商品化以后出现的新行业,从最早开发商的售后服务定位到现在的事关业主、居民生活的独立行业,经历了三十年的发展变化。但是对于物业管理的本质属性和发展模式,还在继续争论之中。尽管如此,《物权法》于2007年10月1日实施,对物业管理的主体和本质属性还是有了基本的结论。剩下争论比较多的还是物业管理模式的选择。

上海业伟业主咨询服务有限公司于2003年成立,是国务院《物业管理条例》实施后成立的全国第一家业主咨询机构,也是迄今为止上海市唯一的业主咨询机构,通过八年的实践探索出了“业主主导型”物业管理模式,既解决了业主、业主委员会在物业管理方面的运作难、专业知识欠缺等问题,更解决了目前物业服务企业独立管理的矛盾突出、物业费调整难、业主监督难的普遍难题。

一、物业管理模式的类型

《物权法》第八十一条规定,业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换。

根据以上规定,物业管理模式存在以下三种模式:

一、业主共同委托物业服务企业;

二、业主共同委托其他管理人;

三、业主或业主委员会实行自管。

目前为止,上海尚无对上述三种模式的具体界定。但是北京市物业管理办法自2010年10月1日实施之后,配套相关文件对此作出了明确规定,在全国物业管理模式的文件指导制定方面笔者只看到此例。

《北京市住宅区管理规约制定规范》5.2条将此明确为三种物业管理方式:按照《物权法》、《北京市物业管理办法》的规定,业主大会可以决定本物业管理区域内实行自行管理、委托物业服务企业或者专业性服务企业管理、委托其他管理人管理。

《北京市住宅区管理规约(示范文本)》也做了相应的规范:

第二部分 物业管理方式

四、本物业管理区域内,实行下列第      种物业管理方式。

1.由全体业主自行管理;

2.全体业主依法选聘物业服务企业;

3.由全体业主依法选聘其他人管理;

4.

采取第1种物业管理方式的,书面告知物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府和房屋行政主管部门;采用第2、3种物业管理方式的,双方依据物业服务合同共同对物业共用部分进行管理、维修、养护,并维护相关区域的环境卫生和公共秩序。

《北京市物业管理办法》实施后,申请办理商品房预售许可或者现房销售的住宅物业项目,全体业主确定物业管理方式时,可以根据《住宅物业服务标准》(编号DB11/T 751-2010)选定相应的物业服务标准。

2011年4月1日实施的《上海市住宅物业管理规定》第四十七条规定,经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,业主可以自行管理物业,并对下列事项作出决定:

(一)自行管理的执行机构;

(二)自行管理的内容、标准、费用和期限;

(三)聘请专业机构的方案;

(四)其他有关自行管理的内容。

电梯、消防、技防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备管理,应当委托专业机构进行维修和养护。

业主大会可以委托具有资质的中介机构对管理费用、专项维修资金、公共收益等进行财务管理,根据委托财务管理合同开通专项维修资金账户,并应当向业主每季度公布一次自行管理账目。

业主自行管理物业的具体范围和实施办法由市人民政府另行制定。

不管是北京市提出的三种物业管理方式,还是上海市住宅物业管理规定最新提出的自行管理模式,到目前仍然没有形成具有可操作性的模式。传统的物业服务企业管理模式明显存在忽视业主权益、不利于小区和谐,不具有可持续性发展的瓶颈问题,同时自管模式又不可能成为专业化物业服务的竞争对手。

自2004年以来,上海业伟业主咨询服务有限公司在为一些小区提供咨询服务和物业管理招标代理中探索出了一套实践中可行,效果良好的“业主主导型”物业管理模式,解决了普遍存在的业主决策难、监督难、知情难、物业费调整难等诸多问题。

二、上海“业主主导型物业管理模式”的特点

1、小区银行账户单列,业委会指定代表与物业公司法定代表人共同用印;

当前,上海市所有小区业主大会、业主委员会没有独立的银行账户,而专项维修资金账户作为专用账户,不能用于物业服务费和小区公共收益的结算账户。物业服务企业经常将管理的小区收入全部纳入自己的基本账户,造成所有小区的资金实际上的共享,根本无法实行小区的独立核算。根据上述情况,业伟公司在实践中提出,由物业服务企业为小区开设独立银行账户,用于小区独立核算。为加强业主委员会对小区资金的监管,要求在银行同时预留业主委员会指定代表和物业服务企业的法定代表人的印鉴,确保业主委员会对小区财务收支情况的知情权和控制权。

2、小区财务独立核算,实行年度审计;

针对小区物业费调整难、业主知情难、物业费在物业公司账户共享的状况,在小区银行账户单列的基础上实现小区财务独立核算,并建立小区财务收支年度审计制度。这样就避免了物业服务企业随意挪用小区物业服务费和公共收益,保证了小区共有资金的安全。

3、物业服务费实行部分包干、部分按实结算的收费模式,逐步实行全面按实结算的酬金制;

针对小区物业服务费难以调整、物业服务费业主知情难、而全面实行酬金制缺少经验的状况,上海业伟业主咨询服务有限公司提出了物业服务费按实结算分步走的实施办法。从原来的物业服务五项服务收费全部打闷包的包干制转为四项包干一项按实结算的收费模式,对于五项物业服务中比较容易固定的综合服务费、保安费、保洁费和绿化养护费实行包干制,对难以固定收费,特别是与专项维修资金使用项目难以划分的设施设备运行费、维修保养费实行按实计算模式。同时对包干部分同样实行计划管理、制度管理和审计监督,保证包干部分也主要用于相应的服务项目。在业主委员会掌握基本的监督管理方式后逐步实行更多项目的按实结算,直至全面实行按实结算的酬金制,从根本上解决了物业服务费涨价难、维修扯皮多、资金被挪用等困扰小区的问题。

4、实行履约保证金制度;

小区房屋是业主最大的资产,小区共有设施设备和收益是业主最大的利益。随便一个小区的资产价值都是在上亿元,将这样价值巨大的财产委托给物业服务企业管理,如果物业服务企业不履行物业服务合同,给业主带来的损失将是巨大的。针对物业服务企业不依合同履行职责的现象,上海业伟业主咨询服务有限公司在全市首次提出履约保证金制度,实行物业服务企业缴纳履约保证金10万元上岗。一旦违约将依据物业服务合同扣除履约保证金纳入专项维修资金账户,有效遏制了当前物业服务企业违约处罚难的现象。

5、实行第三方专业机构参与监管制度;

由于物业管理的专业性,而多数业主委员会本身不是物业管理的专业人士,上海业伟业主咨询服务有限公司明确提出业主大会应当聘请第三方专业机构介入小区物业管理工作,在业主委员会和物业服务企业之间协调纠纷,进行专业审核、评估,保证物业服务符合合同约定,避免了业主委员会与物业服务企业之间“婆说婆有理公说公有理”的现象,减少了业主、业主委员会和物业服务企业之间的矛盾。

同时第三方专业机构的介入对于业主委员会的监督也起到了很好的效果,避免了小区没有业主监事会等专业组织监督而业主群众监督不专业的弊端。

6、通过市场竞争方式产生物业服务企业;

业主大会、业主委员会通过公开招标或者公开竞聘选聘物业服务企业,解决了物业服务费确定难、物业服务方案实施难、物业管理模式选择难等诸多麻烦。

物业服务费需要根据物业服务方案和成本支出确定,不同的物业服务企业对同一小区报价不同,即便是同一物业服务企业对同一小区报价由于物业服务方案的不同物业费报价也是不同的;至于不同的小区物业费本身也很难相比较,物业服务费收费标准只能有多家物业服务企业根据自己制定的物业服务方案和人员配置以及本公司的薪酬制度来确定。因此,物业服务企业选聘事实上只能通过市场竞争的方式通过公开招标或者公开竞聘来完成。

7、业主大会、业主委员会组织机构完善,职责分明。

物业管理模式的选择、物业服务方案的制订都是业主大会通过才能实施的,只有组织机构健全、职责分明的业主大会才能真正代表全体业主的意愿。上海业伟业主咨询服务有限公司在全市率先提出了业主监事会制度、业主代表大会制度、业主小组制度,并在部分小区实施,保证了“业主主导型”物业管理模式的真正落实。

三、实践案例:

杨浦区三湘世纪花城

杨浦区三湘世纪花城一二期在位于五角场300街坊,占地76,303平方米,总建筑面积:163,944.05平方米,其中,住宅115,072.07平方米,商铺1,651.54平方,其它21,309.38平方米,商务楼25,911.06平方米,三之三幼稚园3,563平方米,是一个由住宅、办公楼、商铺近千户业主组成的综合性社区。

(一)业主大会筹建特色:

2005年10月,经过业主的民主选举产生了以金鑫先生为主任的第一届业委会。该业主委员会在筹备过程中就具有其他小区不多见的特色:

第一,小区业主大会筹备组的建立属于业主自发组建;

第二,小区业主委员会成员数量为上海市规定的业主委员会成员数量的上限15人,人数多有效防止了业主委员会可能的被收买;

第三,小区业主委员会成员明确建设单位三湘集团委派代表一人(商务楼大业主身份);

第四,小区业主委员会候选人由业主自荐产生,报名自荐业主达到25人,再通过在业主代表大会会议上演讲后投票选举正式候选人;

第五,业主委员会成员专业齐全、热心公正,有街道干部、社区民警、设备专家、工程师、律师、会计师等人员;

第六,业主委员会分工明确,职责分明,建立了工程、财务、保安、绿化保洁等专业小组,并建立了近80人的业主代表大会和5人组成的业主委员会常委会,后来还成立了业主代表参与的物业管理委员会。

以上业主大会筹备特点为三湘世纪花城的物业管理模式探索奠定了基础。

(二)首次招标实行三项包干两项按实结算的物业费结算模式,并实行履约保证金制度和第三方专业机构介入。

2005年12月,经过业主大会决定,业委会在业主大会的授权下公开招标方式选聘新物业,上海业伟业主咨询服务有限公司作为代理机构,在招标文件中率先提出物业服务费实行部分包干部分按实结算,打破以前传统的“打闷包”的包干制模式;同时全国首次提出履约保证金制度,中标物业服务企业缴纳履约保证金十万元上岗,解决了物业服务企业违约难以制约的问题;还在招标文件中提出第三方专业机构介入评估和审计,解决了业主委员会解决专业问题难的问题。

由于银行账户还是物业公司统帐,财务独立核算难以进行,第三方专业机构介入又没有执行下去,业主委员会在监管中步履艰难。尽管如此,从部分按实结算中业主委员会还是发现了物业服务费实行部分按实结算模式和市场竞争选聘物业带来的好处。

(三)再次公开竞聘方式选聘物业,提出银行账户单列,业委会和物业服务企业双方共管,第三方专业机构监管的模式。

2007年底,三湘世纪花城再次公开选聘物业企业,采取公开竞聘方式选聘物业服务企业,并将原物业通过业主大会表决的方式排除在公开竞聘方式之外。业伟公司仍然是代理机构,在选聘方案中,进一步提出了开设小区专用银行账户,由业主委员会和物业服务企业实行共同用印监管,“小区的全部收入必须要先进入该账户,由物业、业委会双方盖印后,才能流转各项资金。”同时继续实行了履约保证金制度。在原实行两项按实结算、三项包干的基础上,进一步提出了三项包干、两项按实结算的物业管理费结算模式,即综合服务费、保安费、保洁费三项服务费实行包干制,设施设备运行费维护保养维修费和绿化养护费两项服务费实行按实结算,小区业委会正朝真正意义的酬金制迈进一大步。

至此,小区“业主主导型”物业管理模式初具雏形。业主在小区焕然一新的该表中获得了看得见摸得着的利益。随着小区年份的增加,小区改造项目越来越多,但是小区维修资金账户余额仍在持续增长。在多数类似小区维修资金基本早就开始使用本金的情况下,三湘世纪花城维修资金本金、利息不仅没有使用,每年公共收益还按季度划入维修资金账户。

在别的小区由于实行“打闷包”包干制,业主委员会与物业服务企业经常发生该不该使用维修资金或公共收益的矛盾,甚至因为业委会不肯签字动用维修资金造成物业公司不维修造成业主生活困难的矛盾。但是在三湘世纪花城基本解决了这个问题,因为物业费中的维修费也是由业主委员会主导的按实结算模式,根本就不存在该不该用维修基金的难题,物业公司也不会为了侵占物业费中的维修费而动用维修基金或公共收益了。

值得一提的是,小区电梯费在其他小区都是统统0.4元/平方米/月包干的情况下,该小区电梯费实际预收标准只有0.37元,而且实际结算情况是仍然有结余。业主委员会运用结余资金为电梯配备了3M地毯并更换了屋顶电梯机房报废的空调,使电梯设备得到更好的维护。

(四)全面实行酬金制,基本建立了“业主主导型”物业管理模式。

2010年底,经过与物业服务企业上海万亚物业管理有限公司艰苦的谈判,双方协商将原来的两项包干三项按实结算的物业服务费结算模式改为“定额酬金制”结算模式,物业服务企业只收取每月15000元的固定酬金。小区公开宣布,一次性缴纳12个月物业服务费的当即减免一个月物业服务费,使业主更加感受到酬金制实施后看到的经济利益。酬金制的全面实施,标志着“业主主导型”物业管理模式的基本建立。

三湘世纪花城的实践,证明了“业主主导型”物业管理模式业委会在业主大会的授权下,有能力管理好小区,有能力监管物业服务,在物业服务实行酬金制更有助于解决物业企业与业主之间的矛盾,而且,账务清楚、公开是解决物业企业与业主矛盾的最好方法。通过账务清楚公开,业主也能够理解物业企业的服务不易,同时,也提高了业主的小区公共管理的意识,自觉遵守小区业主大会议事规则,自觉配合物业企业的服务,自然而然,这种物业企业与业主的和谐关系也提升了小区的居住环境,提升了物业的保值增值。这是一个良性循环,虽然,实践这种物业服务方案需要业主尤其业委会的辛勤劳动和智慧。

在三湘世纪花城这个案例里,比较遗憾的是,我们当时设计的第三方专业机构介入监管制度虽然也通过了业主大会表决,但是并未真正实施,以金鑫主任为领头人的业主委员会付出了许多时间和精力上的代价。正因为此,还有专家认为金鑫主任仅仅是一个现实版的活雷锋式代表,三湘世纪花城的物业管理模式不具有可复制性,无法在别的小区推广。

我们认为,三湘世纪花城的“业主主导型”物业管理模式尽管在实践中没有将第三方专业机构介入实施,但是我们可以看到,“业主主导型”物业管理模式的大部分特色已经在三湘世纪花城获得良好的效果。要推广这种新的模式需要有热心的业主组成的管理团队,更需要有专业、诚信、公正、廉洁的专业机构提供专业化服务,有第三方专业机构的全程性全方位的介入和跟踪,这种“业主主导型”的物业管理模式就具有强大的生命力和可复制性。这方面的探索和实践有待尝试和提高。

四、“业主主导型”物业管理模式的推广与业主大会组织机构的完善

在杨浦区雍景苑(新江湾城、上海梦想)、闸北区越秀苑、徐汇区鑫城苑、松江区荣盛名邸,我司代理物业竞聘或公开招标项目中经过艰苦工作说服了业主委员会和业主代表,采纳了“业主主导型”物业管理模式。尽管各个小区接受程度不同,但是小区独立核算,银行账户单列,双方共管还是获得了大家的一致赞成。

值得一提的是,业主大会、业主委员会的组织架构是“业主主导型”物业管理模式的重要特点,甚至是“业主主导型”物业管理模式成败的关键因素。

2009年至2010年初,在徐汇区鑫城苑,我们进一步充实完善“业主主导型”物业管理模式,在为其提供换届改选咨询服务的过程中,在全市首次提出在业主大会内设立“业主代表大会”“业主监事会”的组织机构,并把业主监事会、业主代表大会、业主小组的职责和架构写进鑫城苑业主大会议事规则,在物业选聘的过程中,业主监事会和业主代表大会也的确发挥了积极作用。

尽管业主监事会没有被上海的有关部门采纳,没有写进新的《上海市住宅物业管理规定》,但是2010年10正式实施的《北京市物业管理办法》实施配套文件却明确了业主监事会的组织机构和职责。

业主监事会对于完善业主组织,监督业主委员会依法运作,提高业主自我服务、自我监督和管理能力,扩大业主参与范围,协调业主内部矛盾,提供了有力的帮助和更好的依据。

五、“业主主导型”物业管理模式的创新

在“业主主导型”物业管理模式的物业公开竞聘方案中,业伟公司明确提出,无论是包干制部分还是按实结算部分都全面接受年度审计,打破了包干制不能审计的错误观念。事实上,物业服务费作为业主的共有资金属于专款专用性质,应当向全体业主公开。即便是包干制部分,也仅仅是双方认可将结余或不足部分归于物业服务企业自负盈亏罢了,根本没有规定提出包干制不能接受审计。传统的“打闷包”的包干制实际上不是真正意义上的包干制,也是不具有生命力的。

至此,“银行单列、双方共管、独立核算、年度审计、按实结算、三方监督、组织健全、全员参与”的“业主主导型”物业管理模式从理论上日臻完善,实践中也得以逐步体现验证,如果能够加强推广,它将成为解决社区物业管理纠纷、构建和谐社区的重要管理模式。

六、“业主主导型”物业管理模式在推广实践中出现的问题与对策

1、定期评估监督和年度审计工作尚未得到实行;

“业主主导型”物业管理模式不是千篇一律的管理模式,需要根据小区实际和业主大会意愿来实施。但是几个实践小区均没有做好物业服务定期评估和年度审计的工作,业主与物业服务企业矛盾依然存在。某小区由于年度审计制度没有严格执行,已经造成三年财务问题积压、难以审计带来的扯皮现象。

2、第三方参与监管的资金保证无法落实;

主要是业主对物业管理义务不清楚,不认为业主大会、业主委员会本身需要资金支持。对于业主大会、业主委员会必须聘请专业第三方专业机构还存在误区,造成第三方专业机构介入监管的资金无法保证。

某小区尽管业主大会通过决议聘请第三方专业机构代管专项维修资金,但是实际上一直得不到落实。

某小区物业服务合同明文规定第三方专业机构进行定期评估监督,但是实际上也没有执行,造成专业化监管空缺。

由于业主委员会的业余性所决定的,一个业余的机构来独立监管专业化服务的物业服务企业,其矛盾是非常突出的,也是业主所诟病的。

 

3、物业费的本质属性认识不足;

业主误认为物业费是物业公司收取的,不是业主委员会的,不属于业主。其实,物业费本质属于分摊费用,物业公司属于代收代付。

“业主主导型”物业管理模式的重要作用就是回归物业服务费的本质属性,将物业服务费回归业主大会、业主委员会手中,使之真正用于小区物业服务成本支出。同时物业服务费本质属性的回归也保证了业主大会、业主委员会的活动经费。

在下一步推广中建议业主大会进一步明确业主大会、业主委员会的活动经费属于物业服务费的一部分,纳入物业管理成本的支出范畴。

4、主管部门和社会支持不够。

政府部门部分工作人员对酬金制和按实结算有不赞成,对于业主大会主导物业管理有抵触情绪,不支持甚至阻挠其实施,侵害业主的物权。社会上对物业管理的本质属性和主体认识还存在误区。

“业主主导型”物业管理模式本身需要一批甘于奉献的社区精英来出面领导,但是如果有关部门和社会支持力度不大,将导致造成无人愿意为小区公共利益付出,从而造成小区物业管理主体的长期空缺,实际上就是物业管理长期处于他治状态,小区和谐就迟早会打破。为保持社区和谐稳定,政府部门和社会都要创造社会氛围,为业主实施“业主主导型”物业管理模式提供必要的支持。

七、“业主主导型”物业管理模式具有强大的生命力

根据《物权法》和《物业管理条例》,我们对物业管理的本质属性的认识是:业主是物业管理的主体;业主大会是物业管理的决策机构;业主委员会是物业管理的执行机构;物业服务企业或者其他管理人是业主大会选聘的专业服务机构。

“业主主导型”物业管理模式正是体现了以上物业管理本质属性,还原其天然本色,順性而为,遵循其自身的发展规律,那么,随着《物权法》和《物业管理条例》等法律法规的贯彻落实,它将具有强大的生命力,值得向全国推广。

1、“业主主导型”物业管理模式有效减少物业管理纠纷

由于“业主主导型”物业管理模式恢复了物业管理的实质主体,把目前颠倒的主从关系扶正理顺,从而解决了业主在物业管理中的信息不对称、业主监督难的问题,保证了业主对物业管理的知情权、监督权和决策权,这保证了从根本上解决当前普遍存在的诸多物业管理纠纷。

2、减轻政府有关部门的行业监管压力

当前,政府有关部门对物业管理行业花费了大量精力进行监管,但是头痛医头,脚痛医脚,疲于应付,收效甚微,一方面是物业管理本身面广量大,但是监管力量有限,另一方面业主自治的能力没有得到培育和挖掘。推行“业主主导型”物业管理模式可以发挥广大业主的主观能动性,让他们通过自我学习、自我教育、自我约束、自我监督,集思广益、群策群力管理好自己的小区,从而减轻有关部门的行业监管压力。

3、解决了物业费涨价难的问题

不少小区面临物业服务费涨价难的问题,推行“业主主导型”物业管理模式,物业服务费公开透明、按实结算,业主一目了然,是非曲直,自有判断,这将从根本上解决了该不该涨价、怎么涨价的问题。

物业服务费按照实际支出进行分摊,这是业主普遍接受的结算模式,这将帮助政府解决在物价、消费与工资齐涨的情况下,如何提高物业服务费、保证物业服务质价相符的问题。

4、通过市场竞争提高了物业服务行业的物业服务水平

“业主主导型”物业管理模式真正通过市场竞争选聘物业服务企业,形成良性循环的正常的竞争环境,使具有核心竞争力的物业服务企业能在竞争中脱颖而出。物业服务行业的有序竞争将促进行业的优胜劣汰,从而提升行业的物业素质水平。

5、节约社会资源,推进节能环保在社区的落实,有效防止社区安全事故的发生

“业主主导型”物业管理模式是业主人人参与,自己当家作主的模式,避免不必要的重复支出和铺张浪费,节约社会资源,使共有资金得到有效利用;提高业主居民的节能环保意识,将社区当成自己的家一样,创建节能环保社区;全体居民业主的参与,可以有效防范火灾等社区安全事故、违法犯罪的发生。

6、带动社区就业

   小区如果提倡“业主主导型”物业管理模式,而小区没有适格的业主人选,那么可以面向社会招聘,从而释放小区的需求能量,带动社会就业。

总之,提倡“业主主导型”物业管理模式,将会为政府提供有效的解决物业纠纷和社区矛盾的新思路,为物业管理行业带来新鲜活力,为节约社会成本、建设环保和谐社区发挥积极作用。

  以上观点,属于笔者多年的从业探索和对物业管理行业多方位的思考探讨,当然有不足之处,籍此抛砖引玉,愿和有识之士共同研讨。

 

作者刘生敏先生简介:现为中共党员,上海市注册咨询专家,高级工程师,国内较早的房地产、物业管理专业硕士,中国注册房地产估价师、造价工程师、资产评估师、咨询工程师(投资)、物业管理师,长期从事房地产开发经营、物业管理、工程项目管理、工程造价咨询、工程咨询等方面的实务研究与实践,近年来在专业刊物发表相关论文数十篇。

在物业管理领域他主张,业主大会的运作应该充分发挥政府机制、市场机制、社会机制三方面的作用,特别是发挥社会中介机构在业主大会运作中的指导、监督作用。2003年11月,创建国内第一个专门为业主、业主委员会提供物业管理顾问服务的咨询机构,为业主大会的规范运作做出了有益的探索。

现为和谐社区沙龙秘书长,上海业伟业主咨询服务有限公司总经理,上海市房产经济学会科教专业委员会理事、上海市企业联合会咨询专业委员会执委、上海市湖北商会理事、四川大学上海校友会理事、上海仙桃同乡联谊会副秘书长、湖北省仙桃中学上海校友会副秘书长、上海市房地产估价师协会会员、上海市资产评估协会会员、上海市咨询业行业协会会员、上海市社会科学界联合会会员、上海市物业管理行业协会会员、中国非营利组织研究会常务理事、中国业主大会研究会秘书长。

 

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